Formas de gestión de un patrimonio inmobiliario a efectos fiscales

Existen diversas formas de gestión de un patrimonio inmobiliario dependiendo de la estructura con la que dotemos a la actividad:

En un primer lugar, la forma más sencilla para las personas físicas que posean patrimonio inmobiliario sería su tributación por IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. Pese a no contar con una estructura de gestión y reducir gastos (según art.27 LIRPF, de, al menos, una persona contratada a tiempo completo y un local donde se ejerza la actividad en exclusividad), sería la forma, a priori, más gravosa a efectos fiscales.

En un segundo lugar y por contradicción con lo anterior, si la actividad es considerada como actividad económica (con la estructura mencionada y con los criterios jurisprudenciales que la desarrollan), los rendimientos se imputarían como actividades económicas. En este sentido, la actividad conllevaría mayores gastos pero también se amplía el rango de gastos fiscalmente deducibles. El tipo marginal impositivo sería el mismo que en la opción anterior. Si entre nuestros inmuebles poseemos locales, esta vía resultaría más efectiva al no poder aplicarnos la reducción del art.23.3 LIRPF

Una tercera opción, en forma de persona jurídica y tributación por Impuesto de Sociedades, sería la constitución de una sociedad a través de la que se gestionase el patrimonio inmobiliario (nuestro tipo impositivo marginal sería fijo del 25%, favoreciendo). De las múltiples formas mercantiles, a nosotros nos interesa su denominación a efectos fiscales. Distinción que resulta entre las denominadas sociedades patrimoniales y las no patrimoniales. Según el art.5.2 LIS se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto a una actividad económica.

Una de los beneficios fiscales que ofrece la LISD es la bonificación del 95% (En el supuesto de donaciones de inmuebles, la liquidación del impuesto deberá de presentarse en la comunidad autónoma donde  radiquen los inmuebles) de la cuota íntegra del impuesto en las sucesiones o donaciones (la donación de inmuebles también requiere de escritura pública) a cónyuge o hijos que tengan como objeto la empresa familiar. Empresas que deberán tener actividad y, por tanto, ser consideradas a efectos fiscales como no patrimoniales (más de la mitad de su activo no puede estar constituido por valores o no afecto a la actividad empresarial). Uno de esos requisitos es que la participación objeto de transmisión se encuentre exenta de tributación por el Impuesto sobre el Patrimonio. La normativa del IP contempla una exención sobre el valor de las participaciones en una empresa familiar, en la misma proporción en que sus elementos patrimoniales se encuentren afectos a una actividad empresarial. Por tanto, según la doctrina administrativa y del Tribunal Supremo, en la donación de participaciones de la empresa familiar, la reducción respetará la proporcionalidad entre los elementos afectos a la actividad y los que no (a no ser que se haya producido un proceso de descapitalización previo de los activos no afectos a la actividad). Además, los requisitos que la Ley de Patrimonio establece para aplicar la reducción en el ISD son los siguientes:

  1. a) Que la entidad ejerza una actividad económica y no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario.
  2. b) Que el sujeto pasivo ostente un 5 % individual o un 20 % con su “grupo familiar” (cónyuge, ascendientes, descendientes o colaterales de segundo grado)
  3. c) Que uno de los miembros del “grupo familiar” ejerza funciones de dirección y su retribución sea superior al 50 % del conjunto de sus rendimientos del trabajo y de actividades económicas.

Recientemente el Tribunal Supremo ha agrupado los requisitos b) y c) no sólo en el sujeto pasivo donatario sino también en su “grupo familiar”.

Por tanto, si tenemos herederos dentro del GRUPO I y II, condición necesaria, es conveniente planificar la constitución de una sociedad que no sea considerada a efectos fiscales como “patrimonial” en conjunción con el art.4.Ocho.Dos LIP. Las sociedades patrimoniales no gozarán de los siguientes beneficios fiscales en el Impuesto de Sociedades:

  • No se podrá aplicar la exención para evitar la doble imposición sobre dividendos y rentas derivadas de la transmisión de valores.
  • No se podrán compensar las bases imponibles negativas cuando la mayoría del capital social o de los derechos a participar en los resultados de la entidad hubieran sido adquiridos por una persona o entidad con una participación inferior al 25% en la entidad a la conclusión del período impositivo al que corresponde la base imponible negativa.
  • No podrá aplicar el tipo de gravamen del 15% para entidades de nueva creación.
  • Aplicación más severa de las medidas de transparencia fiscal internacional.
  • No podrá aplicar los incentivos fiscales establecidos para las entidades de reducida dimensión.
  • No podrá acogerse al Régimen de las entidades de tenencia de valores extranjeros, si procediese por su actividad.

Read more: http://asesorcontable.es/nueva_fiscalidad_sociedad_patrimonial/#ixzz4V6dqbe5v

De forma derivada a esta tercera opción podríamos gestionar nuestra actividad inmobiliaria a través de participación en otras sociedades mercantiles (más del 5%) o estableciendo un holding (matriz como socio mayoritario), siempre y cuando las entidades participadas dispongan de actividad (medios materiales y humanos suficientes). La gestión en forma de holding nos permitiría una serie de ventajas fiscales para las diversas líneas de negocio inmobiliario (viviendas, locales…etc.) fruto de la individualización de los beneficios fiscales (compensaciones, reducciones, deducciones, bonificaciones…etc.) y del aprovechamiento por la matriz. Para la actividad de arrendamiento de viviendas existe también un régimen especial del IS que bonificaría en un 85% la Cuota Íntegra resultado de rentas derivadas de dichos arrendamientos.

Con respecto al ISD, los requisitos del art.20.6 LISD se circunscriben exclusivamente a la sociedad matriz.

Para grandes patrimonios (debido a requisitos de creación) los ingresos de arrendamientos se pueden canalizar a través de SOCIMI, entidades que deben cotizar en bolsa, aumentado los requisitos formales de constitución y gestión.

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